募集会社や管理プランの選定と共に必要になるので、募集賃貸条件の決定です。
賃料は何となくのイメージがつくかもしれませんが、敷金や礼金の設定や、契約形態やペット可否はどのように決めたらいいのでしょうか。
今回は、条件決定にあたっての目安となる考えを書いていければと思います。
是非とも参考にして頂けると幸いです。
賃料の決定
賃貸募集で一番鍵となるポイントが賃料だと思います。
資産運用にあたって、もっとも外せない・間違えられない項目になります。
どのエリアでも賃料相場が形成されている為、事前に自分でも調べておくといいでしょう。
また、不動産屋へ問い合わせをする際、貸し出す物件の査定を依頼するのが手っ取り早いです。
自分の中の賃料イメージと査定額の差がある場合、不動産屋に査定額の根拠を聞いてみたり、他の不動産屋にも査定依頼を行ったりしてもいいかもしれません。
賃料が高すぎても決まりづらいですし、安すぎてももったいない気がします。
ただ、私個人的には、一番のリスクは空室期間であると思っているので、相場相応か少し安くても早く決まれば最終的に得をする可能性もあります。
あわせて、相場より少し安い賃料の方が、借主さんが長く住んで頂ける確率も高いです。
敷金や礼金の決定
賃貸条件を決める際、敷金や礼金の存在もかかせません。
ある程度の目安を書いていきます。
敷金
都内の物件では、敷金1か月が多く見受けられます。
敷金は預り金となるので、何かあった時の保険として1か月は預かっておきたいところです。
広さによっては2か月でもいいと思います。
例えば、70㎡や80㎡以上の物件ですと、それなりの賃料だったり原状回復費用もかかったりしますので。
また、0か月だと初期費用も抑えられていいのですが、結局はクリーニング費用等を先か後に別途支払うことも多いので、1か月はあってもいいのではと感じてしまいます。
礼金
礼金は昔ながらの慣習となるお金です。（諸説あるかもです）
一般的な都内の物件ですと礼金1か月が多いと思います。
これは、契約時に不動産屋へ支払う手数料を相殺する意味合いとしての設定とも言えます。
礼金を設定することで、貸主さんは初期費用をあまり支払わずに貸し出すことが可能になったりもします。
ただ、借主さんのことを思うと、礼金0か月や0.5か月といった設定の方がお財布に優しいかもしれません。
また、1Rや1Kタイプのお部屋は、基本的に市場にたくさん出回っていることが多いので、礼金を調整したりして差別化を図ったりもします。
契約形態はどうする？
契約形態は「普通借家」と「定期借家」の2種類があります。
普通借家は2年間の更新型、定期借家は期間限定の契約形態です。
資産運用目的で長く貸し出したい場合は普通借家、将来的に自己使用や売却等の目的がある場合は定期借家、という単純な考えで設定してもいいかもしれません。
ただ、普通借家は貸主都合での解約予告が難しく、定期借家の期間によっては賃料調整をおこなったりもするので、不動産屋等に相談をするとアドバイスをくれるはずです。
詳しい違いは次の過去記事をご参照下さい。
ペット飼育の可否
ペット飼育の可否は貸主さん次第です。
（分譲マンションの規約で禁止されている場合は除く）
賃貸物件の全体数を100とすると、ペット飼育可・相談可の物件はおよそ10程です。
よって、ペット飼育不可にしたところで、90の中にフィットする物件になります。
ただ、逆に10の中に入れれば、それなりのニッチな需要をつかみ取ることも可能です。
しかしながら、ペット飼育後の原状回復工事については、ある程度きょようする心と覚悟が必要になるかもしれません。
楽器演奏の可否
楽器の演奏については、正直なところ禁止にしても可能にしてもどちらでもいいと思います。
近隣とのトラブルを避ける為に禁止とするケースもありますし、周りに迷惑をかけない程度に演奏するのであれば可能、というケースもあります。
この条件に関しては、そこまで深く考えなくてもいいかもしれません。
最近では、電子ピアノ等の消音機能付の楽器も見受けられ、そもそも楽器を持ち込んでいるか否かすら分からないケースもあるので。
喫煙の可否
喫煙は不可にした方が、将来的に考えても無難な選択だと思います。
私も喫煙者だったので、「吸う方」の気持ちが良く分かるのですが、賃貸物件では我慢しよう、という気にもなれます。
（ヘビースモーカーの方はきついかもですが、、）
ただ、喫煙をしたが故に発生する費用もバカになりません。
タバコでお金がかかって、その後の原状回復でも更にお金がかかってしまってはもったいないです。
これを機に少し量を減らしたり、外でしか吸わないという習慣に変えてみてはいかがでしょうか。
参考までに原状回復に関する記事もご覧頂けると幸いです。
まとめ
- 賃料相場は自分でもよく調べましょう
- 敷金礼金は不動産屋にお任せでもいいかも
- ペット等の条件は少し考えた方がいいと思います
賃料さえ決めてしまえば、後はとんとん拍子で条件決定ができたりします。
早い方だと、5～10分くらいで諸々を決めてしまう方もいらっしゃいます。
悩みすぎても、結局は募集してみないと分からないケースもありますので、ある程度不動産屋に身をゆだねてもいいかもしれません。
それでは。
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