いきなりですが、賃料が下がると借主さんは嬉しいですよね？
（貸主さんは嬉しくないかもしれないですが）
私の経験上、賃料が下がるタイミングは大きく分けて次の3つです。
- 募集時
- 入居中
- 更新時
募集時や更新時の賃料減額は比較的よく聞く話かもしれませんが、入居中もちらほら賃料減額が行われている場合もあります。
貸主さんへの賃料交渉もタイミングが重要ですので、どんな時に賃料が下がる可能性があるか、具体的に書いていければと思います。
是非とも参考にして頂けると幸いです。
募集時
募集時はいうまでもなく、募集期間が長ければ長いほど賃料が下がる確率が比例するのではないでしょうか。
同じ条件でずっと募集しているより、少しでも賃料減額等の変化を加えた方が引き合い増加に繋がるはずです。
逆に、募集期間が長くて賃料等が変更されていない物件の場合、貸主さんが頑固か、ただ単に賃料減額等を行っていないかのどちらかだと思います。
（よって、少し狙い目の物件とも言えます）
我々不動産屋も、空室期間を短くする為には1～2週間ごとに条件改定を行った方がいいかも、といったご提案をする時もありますので。
募集期間以外にも賃料交渉の方法があったりしますので、よろしければ過去記事をご参照下さい。
→プロが教える賃貸物件の賃料交渉術～タイミングは？いくらぐらい？～
入居中
入居中も意外と賃料が下がったりします。
例えば、次のような時です。
大規模修繕工事中
大規模修繕工事とは、主にマンションで行われる定期的な大規模工事のことです。
10～15年スパンで行われることが多く、足場を組んで外壁塗装をしたり、配管交換を行ったりと内容は様々です。
マンション自体が綺麗になるので悪い工事ではないのですが、入居者さんにとっては日照やペンキ等の臭い等、色々と生活に支障をきたす場合もあります。
なかば致し方ない事情ではあるものの、工事期間中は今まで通りの生活が送れないという理由で賃料減額に応じて頂ける貸主さんもいらっしゃいます。
（とても良心的な貸主さんだと思います）
場合によって、契約書の特約等で既に「大規模修繕があります」とか「将来的に工事が行われる予定です」という文言の記載があるケースも見受けられます。
何かしらの瑕疵や不具合が発見された時
部屋や建物に直しようのない瑕疵や不具合が発見された時も賃料減額を行って対応したりします。
例えば、構造的に隣接住戸の音がすごく聞こえる（致し方ないですが）とか、隙間風がすごいとか、雨漏りがおさまらないとか様々です。
ある程度、借主さんが我慢できるものであればいいのですが、ひどい時だと別物件への引っ越し費用を請求される可能性もあります。
段々と違う話になってきてしまうので、今回はこの辺にしておきます。
経年的な故障等で室内設備が使えなくなった時
設備の一時的な故障等も減額対象事例です。
例えば、次のようなものが挙げられます。
- トイレが使えない
- 給湯器が故障してお湯が出ない
- エアコンが壊れて暑い、寒い
一つの設備が故障すると、直したり交換するまでに時間や日数を要するケースが多々あります。
そんな時、設備が直るまでの期間は賃料を減額して対応をするケースもあります。
また、直近の民法改正により、借主さんからの賃料減額請求ができるものとする、という内容となったので、貸主さんとしてもこまめな設備のメンテナンスが必要になってくるかと思います。
（正直なところ、民法改正前でも、故障したから賃料減額、というようなやり取りはある程度見受けられましたが、、）
更新時
更新時の賃料減額交渉はよく聞く話ではないでしょうか。
借主さんとしては、更新料もバカにならないですし、長く住んでいるのだから少しは賃料をまけてください、という気持ちもあると思います。
貸主さんによっては、快く賃料減額を行って頂けるかもしれません。
ただ、基本的に賃料改定は「双方合意の上」という定めがあったりもします。
（双方とは貸主さんと借主さんを指します）
あくまで、お互いが納得した上での賃料改定となるので、相手の意見も尊重しながら交渉を行うといいかもしれません。
まとめ
- 募集期間が長いと賃料が下がるかも
- 入居中の不具合は減額の原因になり得る
- 更新時の交渉はよく話し合いましょう
賃料減額は借主さんにとってはとても嬉しいお話です。
ただ、減額を行って長く住んで頂けるのであれば、貸主さんにとっても悪い話ではないかもしれません。
減額をできた、という結果が同じでも、交渉過程でいざこざがあると住みづらくなってしまいます。
くれぐれも交渉はほどほどに。
それでは。
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