所有物件を貸し出す際、室内の最低限のメンテナンスが必要になってきます。
メンテナンスの内容については、築浅であれば項目は少なくて済みますし、築古であれば当然ながら色々と行わなくてはいけません。
ただ、同じ築年数の物件でも、住み方などで室内状況は全くもって異なってくる場合もあります。
今回は、主に私の経験則をふまえて、築年数におけるリフォーム項目・内容はどのようなものが挙げられるか、を書いていきます。
是非とも参考にして頂けると幸いです。
クリーニングは必須
まず、どの物件でも共通してくることとして、退去後のクリーニングは必須になります。
貸主さんが自分で清掃を行う場合もありますが、極力は専門業者に依頼をした方がいいと思います。
理由として、いかに自分の中では綺麗に掃除をしたつもりでも、他人から見ると意外に甘い部分もあったりします。
借主さんから掃除の甘い部分を指摘された時、責任が自分にあるのか業者にあるのか、という違いが出てくるので、お金を払ってでも業者に任せてしまった方が何かあった時に楽です。
クリーニングの相場は、一律料金が間取りごとに決まっていたり、㎡単価での計算となる場合もあります。
㎡単価だと900円～1,200円／1㎡くらいが相場だとは思います。
70㎡でも70,000円とかになってくるので、ちょっとした出費にはなるかもしれませんが、、
新築～築10年未満
築年数が浅い物件であれば、クリーニングのみで済む場合も多く見受けられます。
経験上、リフォームを行ったとしても、だいたい次のような項目が挙げられます。
- クロスの張替（部分的に）
- 建具やフローリングの補修
- 畳やカーペットや網戸の張替（必要であれば）
- 水洗内のパッキン交換
そこまで大した内容のものはありません。
広さなどにもよりますが、費用としては10～20万円あれば十分なメンテナンスができると思います。
築10年～20年程
築浅とは言えない築年数になってきますが、室内の状態によっては築10年未満の部屋と変わらない場合も見受けられます。
ただ、見た目は大丈夫でも、設備機器は意外と劣化が進んでいたりもします。
よく施工を行う項目は次の通りです。
- クロスの張替（壁一面）
- 建具やフローリングの補修
- 畳やカーペットや網戸の張替
- 水洗やシャワーホース自体の交換
- 給湯器の交換（場合によって）
設備機器の耐用年数として、15年前後を基準とするものも多く見受けられます。
使い方によってはガタがきたりもするので、本体交換等で少しまとまったお金が必要です。
ざっくりですが、30～40万円前後とかはかかってくるかもしれません。
ただ、その金額を居住年数で割ると、2～3万円／年ほどの金額ではありますが。
築20年～30年程
20～30年程の年数が経つと、ある程度本格的にリフォームをした方がいいかもしれません。
本人たちは慣れてしまっているので気づかないことも多いですが、他人から見たら色々と直して欲しい箇所があったりするものです。
例えば、次の項目が挙げられます。
- クロスの張替（っ全体的に）
- 建具やフローリングの補修や調整
- 畳やカーペットや網戸の張替
- 水洗やシャワーホース自体の交換
- 給湯器の交換
- コンロの交換
- 浴室乾燥機や換気扇の交換
- ウォシュレットの交換
- エアコンの交換
おおよそ、設備機器の交換は必須級です。
借主さんが入居後に不具合が発生しての交換だと、色々とトラブルに繋がる可能性があるので、せっかくなので空室期間中に交換・工事を行った方がいいと思います。
費用としては、100万円以内で収まればいいほうかもしれません。
設備機器は高いのです、、
築30年以上
ここまでくると、リノベーションを行って全体的にリニューアルする貸主さんもいらっしゃるのではないでしょうか。
今まで挙げてきた項目に加え、床の張替やユニットバスや配管の交換も視野に入ってきます。
部分部分をその都度修理・交換も悪くはないのですが、いっそのこと全体的に工事を行った方が期間や費用も安くなったりします。
広さにもよりますが、リノベーションだと200～300万円は平気でかかる場合が多いです。
総額が高くなると、少しは値切れたりもすると思いますので、リフォーム業者や不動産屋の担当に相談してみるといいかもしれません。
まとめ
- クリーニングは必須
- 最初は補修程度、徐々に交換が必要になる
- 古ければリノベーションした方がいいかも
せっかくの資産なので、綺麗な状態を保ちつつ運用を行えるといいですよね。
ただ、あまりにも費用がかかりすぎるようであれば、売却を視野に入れてもいいと思います。
費用をかけながら無理に賃貸運営を行っても、利益率が悪くなる可能性もあるので、、
それでは。
コメント