不動産投資をお考えの方なら、必ずしも「利回り」という言葉を知っておかなくてはいけません。
不動産でなくとも「利回り」という言葉は聞きますが、不動産における「利回り」とはどのような意味でどのような計算を行うのか、簡単に解説していければと思います。
今回はこれから不動産投資を行おうとお考えの方へ向けた内容になります。
もしくは不動産業界に勤める予定の方も是非とも参考にして頂けると幸いです。
ざっくりとした利回りの説明
利回りとは、投資した金額に対して、どのくらいの収益・利益が見込めるかの割合を指します。
例えば、〇〇万円で売っているマンションを買って、△△円の収入が見込めると☆％の利回りになる、という☆の部分です。
要するに、売り出し金額〇〇万円や、想定賃料収入△△円、という項目を比較するより、計算結果となる☆％を比較した方がパッと見で分かりやすいのです。
次に、2種類ある利回りをご紹介します。
表面利回り
表面利回りとは、表面での計算上での利回りを指します。
まず、表面利回りの計算式は次の通りです。
【年間の想定賃料】÷【購入金額】＝≪表面利回り≫
例えば、下記の物件があったとします。
Aマンション、201号室
売り出し金額：5000万円
年間想定賃料：240万円（20万円×12か月）
先ほどの式に当てはめると利回りは次の通りです。
【240万円】÷【5000万円】＝≪4.8%≫
要するに、この物件を購入すると約21年で元が取れる、という理論が成り立ちます。
ただ、表面利回りだけでは判断しきれない部分も多々あるので、文字通り表面上の数値としてパッと見の目安をするといいかもしれません。
実質利回り
実質利回りとは、実際にかかる経費を差し引いての利回りを指します。
差し引く経費の例として、次の項目が挙げられます。
- 管理費や修繕積立金（分譲マンションの場合）
- 固定資産税、都市計画税
- 室内の修繕費用
- 不動産屋への毎月の管理手数料
そして、実質利回りの計算式は次の通りです。
【年間の想定賃料ー年間経費】÷【購入金額】＝≪実質利回り≫
例えば、先ほどと同じ物件があったとします。
Aマンション、201号室
売り出し金額：5000万円
年間想定賃料：240万円（20万円×12か月）
かかった経費：40万円（年間）
実質利回りの式に当てはめると利回りは次の通りです。
【240万円ー40万円】÷【5000万円】＝≪4.0%≫
表面利回りの時は4.8%だった利回りが、実質利回りだと4.0%になってしまいました。
本来であれば、実質利回りの方がリアルな数値になるので、実質利回りを軸として比較検討した方がいいとは思います。
ただ、いかんせん年間の経費が不確定な数値となる為、表面利回りを比較しつつ、管理費等のその他経費も加味する、という検討方法が主流となっている気がします。
利回りの目安は何％？
物件の種類や地域にもよるので、「利回り〇%以上がいい」とは一概に言えません。
ただ、何となくの目安もあります。
都内で10年以上不動産業を経験している身から言うと、2021年3月時点で都心物件の表面利回りは4%台が及第点、5%台であれば好条件だと思っています。
（一般的な分譲マンションを購入・賃貸運営する場合です）
5・6年前は利回りが少し高く、5%で及第点、6%あれば好条件だったように感じます。
利回りが下がった理由として、ここ数年で物件価格が上昇しているからでしょう。
正直なところ、物件価格が上昇しても、それに比例して賃貸相場が上がることはそうそう無いです。
よって、物件価格が上がると、必然的に利回りは下がってしまいます。
ここで言えることは、購入時期（購入金額）がとても大切ということです。
また、利回りだけではなく、購入にあたっては次の項目も重要視した方がいいと思います。
- 最寄り駅と徒歩分数（立地の良し悪し）
- 築年数（浅いに越したことはない）
- 管理費と修繕積立金
- 広さ（1R～1LDK・2LDKが運用しやすいかと）
数値的には良くても、借り手が居なければ元も子もありません。
貸し出しやすい物件選びも重要です。
都内での投資をお考えの方にオススメの不動産屋
最後に、都内での不動産投資をお考えの方へ、1社だけ不動産屋をご紹介できればと思います。
【株式会社クレアスライフ】
会社名自体をちらほら聞いたことのある方もいるのではないでしょうか。
もしくは、クレアスライフが分譲している「コンシェリア」シリーズのマンション名であれば比較的有名かもしれません。
私自身も何度かコンシェリアシリーズのマンションを仲介した経験があります。
印象として、比較的いい立地に良いマンションを建てている、といった感じがします。
主に単身用のマンションを分譲している会社なだけあって、単身者からの需要が見込める立地に好まれる部屋を造っているのでしょう。
資料請求も無料なので、興味のある方は是非お問い合わせください↓
まとめ
- 利回りは主に2種類ある
- 表面利回りで比較することが多い
- 利回りが高いからといって良い物件とは限らない
売買にとっても、賃貸にとっても利回りは必要不可欠な要素です。
不動産屋に利回りのことを聞いてみて、その担当が分からなそうな雰囲気を出していた場合、あまり精通していない不動産屋なのかもしれません。
（賃貸のみの不動産屋だと、結構知らない人も多かったりします）
それでは。
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