物件探しの際、「築年数」は誰しもが気にする条件だと思います。
物件検索時も、検索結果一覧が出たら取りあえず「築年数順」にする、という方も多いのではないでしょうか。
新築物件など新しい越したことはないですし、少し築年数が経っていても部屋内の綺麗さにはこだわりたい部分もあるでしょう。
新築物件を選べる方であれば築年数の悩みは不要ですが、賃料や広さ等のその他条件を加味すると築年数が経っている物件を選ばざるを得ない方もいると思います。
今回は築年数が経っている物件を選ぶにあたってのポイントを4つご紹介できればと思っています。
是非とも参考にして頂けると幸いです。
耐震を気にするのであれば1981年以降の建物
築年数が経っている物件で一番気になる部分は恐らく耐震強度ではないでしょうか。
そもそも、築年数が経っているとなぜ耐震強度が気になるかというと、1981年6月に建築基準法が改正され耐震基準が見直されたからだと思います。
一般的に、1981年より前に完成した建物を「旧耐震基準」、それ以降に完成した建物を「新耐震基準」と呼ばれるようになりました。
旧耐震と新耐震の大きな違いは、旧耐震基準は震度5強の地震ではほとんどの建物が損傷しない、というものに対して、新耐震基準では震度6以上の地震に耐えられること、としています。
よって、1981年以降に完成した建物であれば、それ以前の建物に比べると基本的に耐震強度のある建物、といってもいいでしょう。
ただ、気を付けなくてはいけないこととして、1981年に完成した建物（もしくは1982年頃に完成した建物）でも旧耐震で造られている可能性がある、ということです。
理由として、新耐震基準の建物である為には、建物を建てる際の申請（建築確認申請）の受理された日が1981年6月1日である必要があるからです。
建物は申請～完成まで早くても1～2年くらいの期間を要するので、1981年に完成した建物はおおよそ1980年頃の耐震基準（旧耐震基準）で申請が受理され、工事～完成に至ったと推測されます。
建築の申請がいつ頃受理されたかを確認する為には、建築確認通知書を見れば分かります。
主に所有者が所持しているケースがほとんどですが、役所で確認することも可能です。
もしくは、建物謄本上で1983年か1984年新築となっていれば、だいたいは新耐震基準の建物、とざっくりな確認は可能かもしれません。
リノベーション物件であっても油断は禁物
ここ数年でリノベーション物件を良く見かけるようになりました。
恐らく、新築物件価格に高騰に伴い、中古で古くても部屋内を綺麗にしてしまえば中身は新築でも価格は抑えられる、という時代の流れがあるのでしょう。
確かに、リノベーション物件の中身は新築相応なので、価格や賃料が新築より安ければお得感はあるかもしれません。
ただ、そんなリノベーション物件（リフォーム物件）だからこその注意点も存在します。
例えば、次の項目が挙げられます。
- 水回りの配管は交換しておらず古いまま
- 分譲マンションだと窓（サッシ）の交換まではできないことが多い
- 昔の建物の方がコンクリートが薄い場合も多く、遮音や防音性能が低い
リノベーションの際に配管まで交換していれば良いのですが、ぱっと見だけの工事を行っていると配管は古いまま、という物件も見受けられます。
そうすると住んで間もないのに水漏れが起こったり、蛇口からサビ水が出てきたり、といった事例もちらほらです、、
あわせて、分譲マンションの場合だと窓（サッシ）は共用部分扱いになるので、室内工事とあわせて窓の交換も行う、ということが基本的に難しい物件も多々あります。
近年の窓（サッシ）はペアガラスといった遮熱効果のある製品を使っていたりしますが、窓が古いと性能自体は当時のままです。
また、近年の建物み比べて昔の建物は床や壁のコンクリートが少し薄い場合も見受けられます。
コンクリートが薄いとその分、音が伝わりやすくなるので、防音効果もそこまで期待できるものではないかと思います。
表面上は綺麗だったとしても、根本はそれなりなことが多いです、、
稀に嘘の築年数が記載されていることも
極めて稀な事例ですが、不動産屋によっては募集情報に嘘の築年数を載せて募集を行っていることもあります。
例えば、1980年築、2000年にリノベーション工事の物件があった場合、なぜか2000年築と表記しているといった具合です。
間違えて掲載しているのか故意なのかは不明ですが、検討されている方にとってはたまったものではありません、、
築年数の調べ方は「建物謄本」を見ればだいたいの物件は一目瞭然です。
（法務局で取得可能です※数百円かかります）
もしくは、所有者さんが持っているであろう「建築確認通知書」でも築年数の把握は可能です。
不動産屋であれば比較的簡単に調べることが可能なので、気になる時は不動産屋に相談してみるのもひとつです。
気にする気にしないはあなた次第、妥協も必要
色々と築年数に関する内容を書いてきましたが、結局は気にする気にしないは自分次第だと思っています。
築年数が古いから危ないとか、築年数が新しいから安全、という断言は正直難しいかもしれません。
古くても頑丈な建物も有りますし、新しくても耐震偽造といった問題を抱えている物件も無きにしもだからです。
正しい知識と情報をもとに、自分の中で築年数が何年までなら許容範囲か、という基準を設けるといいでしょう。
築年数が新しいと賃料も張る為、自身のお財布と相談をしてある程度の妥協も必要だと思います。
まとめ
- 耐震基準は1981年6月に改正された
- リノベーション物件でも注意点はある
- 結局は自分次第
築年数が古くても、その物件に住んでいる方はたくさんいるのが現状です。
築50～60年くらいのマンションとなると、建て替えの問題に直面している管理組合も少なからずあるでしょう。
ここ数年～10年程で、ある程度古くなったマンションの行き着く先、が段々と見えてくるのではと思っています。
海外では古い物件ほどヴィンテージ感があり値段が高い、といったこともあるようなので、日本人は築年数を気にし過ぎなのかもしれません。
それでは。
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