賃貸の契約形態は大きく分けて2種類あります。
「普通借家契約」と「定期借家契約」です。
既にご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、何となくで理解したように思っている方も多いでしょう。
この2つの認識を誤って契約をすると、後戻りできないような事態になりかねません。
あやふやな認識で契約を行うことがないよう、こちらの記事を参考にして頂けると幸いです。
普通借家契約とは？
居住用の賃貸物件ですと、ある程度の物件が普通借家契約になっていると思います。
一般的には次のような制度や取り決めになっています。
契約期間
2年間の契約期間とするケースがかなり見受けられます。
1年以上という決まりはあるものの、2年間でなくてはならない訳ではありません。
貸主さんの意向によっては、3年間や5年間の普通借家も無きにしもです。
契約期間が満了する際、借主さんが希望すれば更新手続きが可能です。
都内のだいたいの物件は更新料が1か月分かかってきます。
更新料がもったいないので引っ越しを考える方もいると思いますが、個人的には引っ越し費用の方が高いと思うので、不満が無ければ更新してもいいのでは、と感じています。
借主からの解約（中途解約）
一般的には1か月前の解約予告を行えば解約ができる、という取り決めが多く見受けられます。
物件によっては2か月前の解約予告という場合もあるので、事前に確認をした方がいいでしょう。
もしくは、解約予告をせずに1か月分の賃料を支払うことで即時解約が出来たりもします。
（そのような方は今まで出会ったことが無いですが、、）
ご参考までに→賃貸物件の解約はどうすればいい？おおよその流れを解説！
貸主からの解約
基本的に貸主さんの都合での解約は難しいと思って頂いた方がいいと思います。
契約上は、貸主さんの正当事由があれば・・・、となっていますが、借主さんが住み続けたいと言えばその権利を主張できてしまいます。
そこで、「貸主さんの正当事由」と「借主さんの住み続けたい意思」を天秤にかけるわけですが、判断がとても難しい部分でもあります。
経験則としては、貸主さんが引き下がるか、立退料等のお金で取引をするか、のどちらかになるケースが多いです。
普通借家で貸し出したのであれば、借主さんが自然と退去するまでの間は、家賃収入があるので良しとしましょう。
定期借家契約とは？
定期借家の物件も一定数は見受けられます。
一般的には次のような制度や取り決めになっています。
契約期間
期間（〇年間）や期限（△年△月△日まで）を自由に決められる契約形態です。
主に貸主さんの貸し出す理由に伴って期間が決められることが多いと思います。
例えば、貸主さんが転勤で〇年間は帰ってこないので〇年間の定期借家、といった具合です。
定期借家の場合、期間満了時に契約が終了するので更新という概念はありません。
（期間満了時、双方の合意があれば再契約を行うこともできます）
よって、普通借家のように更新料は無い為、定期借家5年などであれば少しお得だったりもします。
もしくは、貸主さんの意向として、数年間で借主さんに退去して頂きたい、ということを考えてる場合、念のためで定期借家にするという方も見受けられます。
中には、定期借家2年で契約したけれど、借主さんが1年6か月で退去してしまい、改めて定期借家6か月という残りの期間のみでの募集もあったりします。
（なかなかニーズがなく、ずっと掲載されているパターンもよく見ますが）
借主からの解約（中途解約）
居住用（200㎡未満）であれば、普通借家同様に解約通知を行った上での解約が可能となります。
〇年間の定期借家だからと言って、〇年間借り続けなければいけないというものでもないです。
ただ、特約事項等はよく確認をしましょう。
貸主からの解約
定期借家の場合、期間満了の1年から半年前に貸主さんから借主さんに契約終了通知をしなくてはなりません。
そこで、双方が再契約を行う意思があれば、再契約を行うことも可能です。
（期間や条件は改めて設定が可能です）
もしくは、どちらかが解約の意向を持っていると、再契約は行われずに期間満了をもって解約となります。
よって、普通借家とは違い、貸主さんにも解約を通知する権利がある契約形態、ということが言えます。
まとめ
- よくある契約形態は普通借家2年
- 定期借家は自由に期限が決められる
- 募集図面に必ず記載があるので、まずは確認しましょう
数年で状況は変わるので、普通借にこだわらなくてもいい場合もあります。
定期借家の方が期間の縛りがある分、賃料が安かったりもしますので、、
ケースバイケースですね。
それでは。
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