賃貸物件へ申込、審査が通過したあとはいよいよ契約手続きです。
契約にあたって、契約書の読み合わせが行われます。
不動産屋によっては、事前に契約書のひな形をくれる場合もあるでしょう。
ただ、契約書を見ても、どこをどのように見て解釈をすればいいか分からない方も多いと思います。
今回は、賃貸借契約書に書いてある内容の説明や、見るべきポイントを解説できればと思います。
是非とも参考にして頂けると幸いです。
賃貸借契約書の構成
主に賃貸借契約書の構成は次の項目から成り立っていることが多いです。
- 物件情報や賃貸条件
- 条文
- 特約
- 署名と捺印欄
- 設備表
そう何度も読んだりするものではないですが、だいたいどの契約書も同じような箇所に同じような事が書いてあります。
書かれている一般的な内容や重要な項目をご説明していきます。
賃貸条件
どの契約書でもだいたい1ページ目に書かれているのが賃貸条件や物件情報です。
例えば、次のような内容になるかと思います。
- 物件名や住所
- 広さや間取りや構造
- 賃貸借期間
- 賃料、管理費、その他費用
- 入居者名、入居人数
- 建物用途
- 賃料の振込方法と振込先口座 などなど
ぱっと見ただけで誰でもわかるような内容が書いてあります。
内容が間違っていることもないと思いますが、さらっとチェックを行えばいいでしょう。
条文
契約書の中で条文のウエイトが一番重いかもしれません。
（ウエイトというか文字量が多いだけなのですが、、）
色々な不動産屋の契約書を見比べていくと分かるのですが、正直なところどの会社の条文もだいたい同じような内容になっていることが多いです。
不動産屋としても法に則った条文になるので、要点を書いていくと結局行きつくところは同じなのかもしれません。
おおよそ、次のような内容が書いてあります。
- 賃貸目的
- 賃貸期間や更新料
- 賃料支払方法や日割り計算の方法
- 敷金や礼金の取り決め
- 消費税に関すること
- 室内設備に関すること
- 反社会的勢力に関してのこと
- 禁止事項
- 貸主への通知義務
- 貸主と借主の火災保険
- 契約の失効や解約、解除について
- 原状回復について
- 違約金等について
- 連帯保証人に関すること
- 管轄裁判所や規定外事項の取り決め
大切なことは重要事項説明書に書いてあるので、契約書の条文はある程度飛ばし飛ばしで読んでも構わないと思います。
（全部読んでいたら平気で30分とかかかると思うので）
特約【重要！】
個人的に、契約書で一番重要な部分は特約事項だと思っています。
条文は共通事項としてどの物件にも当てはまることが書いてありますが、物件ごとで異なる取り決めを特約で謳っている、というイメージです。
色々な特約があるので一概に言えませんが、おおよそ次のようなことが書かれています。
- 禁止事項や注意事項
- 周辺環境（建築中建物や道路がある等）
- 大規模修繕工事に関する内容
- 受電環境
- 物件ごとのルール
- 退去時の負担費用
- 残置物に関すること
- インターネットやテレビ視聴環境
- 駐車場や駐輪場のこと
- 告知事項
大手の契約書ほど特約が多いイメージがあります。
恐らく、過去の色々な経験をもとに、予め借主さんに対して言っておきたいことが増えていった結果でしょう。
手堅いと言えば手堅いのですが、特約が多すぎると読む気が無くなりますし、がんじがらめ感が出てしまうかと思います、、
条文に載っていないことを少し特約で補う、くらいがちょうどいいかもしれません。
署名・捺印欄
文字通り、署名捺印欄には貸主さんと借主さんの署名と捺印をします。
場合によって、貸主さんの代理で不動産屋が印を押すケースもあったり、連帯保証人も署名捺印が必要だったり、色々と登場人物がいたりします。
貸主さんが共有名義（複数人で物件を所有していること）だった場合、その共有している人数分の署名捺印が原則必要になり、多い時で貸主さん4名とかになることもあります。
（署名捺印欄がパンパンになります、、）
その他、仲介業者となる不動産屋がいる場合、不動産屋の仲介印（社判と社印）も押印されます。
設備表
不動産屋によって異なりますが、契約書に室内の設備表を付随している場合もあります。
おおよその内容として、契約時点での室内設備の状況を文字化した書面になり、コンロやエアコンがありますとか、何年前にクロスを張り替えましたとかです。
基本的には退去時の根拠資料になる書類として存在するので、さっと目を通しておくといいと思います。
その他、鍵預り書や解約申込書等が付随される場合もあります。
まとめ
- 1枚目の賃貸条件はさっと確認しましょう
- 条文よりも特約が大切！
- 分からない専門用語は不動産屋に聞きましょう
不動産屋としては、契約書を1から10まで説明したいとは思っていないので、若干要約しながら説明すると思います。
ただ、お客さんの中には重要な部分を省かれているんじゃないか、と思う方もいるかもしれません。
その折り合いをつける説明の仕方が難しいのですが、分からない部分や納得できない部分がある時は迷わず質問をすればいいと思います。
質問を濁すように説明を行う不動産屋であれば信用はできませんので、、
それでは。
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